prox-immo.fr

Emprunter sur 25 ou 30 ans vaut_il mieux que de rester locataire?

Préambule

Au premier semestre 2005, l’augmentation des prix des logements est toujours d’actualité et les débats que suscitent cette situation (ainsi résumés par la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) : en France, le prix moyen du mètre carré s’élevait en 2004 à 2 185 euros, en hausse de 87,9 % sur six ans) ne tarissent pas. Pour certains, la pénurie des offres de location inciterait les habitants à se porter massivement candidats à l’accession à la propriété ce qui entretiendrait le déséquilibre entre l’offre et la demande et tirerait les prix de vente vers le haut. Quant aux causes de ce déséquilibre, elles tiendraient à la conjonction de facteurs démographiques et économiques. Démographiques d’abord du fait de l’allongement de l’espérance de vie, de l’augmentation du nombre des divorces et des familles monoparentales qui impliquent un besoin croissant de logements.

Économiques ensuite. La faiblesse du rendement des placements financiers (comparée à l’investissement dans la pierre) conjuguée à la baisse des taux d’intérêt et à l’allongement de la durée des prêts constitueraient autant de justifications objectives en faveur de l’acquisition de nos logements. Pour d’autres, il n’y aurait dans la hausse actuelle des prix de l’immobilier que bulle spéculative dont l’éclatement serait imminent alors que certains ne prédisent qu’un progressif et relatif dégonflement… Bref, comme il est de coutume dans ce type de discussions essentiellement alimentées par des réflexions plus théoriques que pratiques, aucun argument ne convainc franchement. Au même moment, au café du commerce, d’autres considérations frappées du coin du bon sens, se répandent. Et force est d’admettre que dans les formules laconiques de type : « je suis propriétaire et je finance à crédit sur 20 ans. Pendant ce temps là, mon voisin reste locataire et il continue de payer son loyer en attendant le dégonflement de la bulle spéculative. Dans 20 ans, mon voisin payera toujours son loyer alors que moi, j’habiterai gratuitement dans mon appartement et en plus j’aurai un capital (pour ma retraite et/ou mes enfants) ! » se trouvent des vérités qui ne peuvent laisser insensibles tous ceux qui se trouvent confrontés au besoin de se loger.

- Haut de page -

Acheter sa résidence principale, c’est du solide

En terme économique, le bien-fondé de l’investissement réalisé dans une résidence principale tient dans le fait qu’il correspond à la satisfaction du besoin de se loger. Or, ce besoin est connecté à une réalité économique permanente qui dépasse de loin en durée la périodicité des cycles immobiliers. Chacun d’entre nous doit, tout au long de sa vie payer un prix pour habiter sous un toit. Or, en achetant son domicile, le candidat propriétaire s’assure un inévitable retour sur investissement qui, dès lors que son crédit à été remboursé, prend la forme de la gratuité de la satisfaction de son besoin de se loger. Pour peu qu’il ait opté pour un crédit immobilier à taux fixe, l’emprunteur connaît au franc près le coût de son engagement et ce pour toute la durée du remboursement de son crédit. Dès le paiement de la dernière échéance, les seules dépenses qui lui incombent sont celles les frais d’entretien. Le bénéficie patrimonial de l’acquisition d’un logement s’évalue alors simplement. Une fois payé, le logement fait partie intégrante du patrimoine de l’acquéreur et lui permet d’économiser le prix d’un loyer qu’il devrait sinon payer. Cette économie est la clé de raisonnements économiques sur lesquels reposent les méthodes d’évaluation de la valeur des biens immobiliers.

Au plan patrimonial, le sort de l’emprunteur est assurément plus enviable que celui du locataire. La seule application de l’indice INSEE du coût de la construction qui permet au bailleur d’actualiser le prix des loyers en fonction de la hausse des prix a fait subir à ces derniers une augmentation de 4,58 % au 3^e trimestre 2004. Un an plus tôt, cette augmentation était de 2,82 %. Bilan ? Pour avoir un toit sur sa tête, un locataire dépense tous les ans, sans aucun espoir de la récupérer, une somme égale à douze fois son loyer mensuel et ceci fait, doit se contenter d’espérer que la prochaine augmentation de son loyer ne sera pas prohibitive. L’impact de l’indexation des loyers est donné par cette simulation : un loyer aujourd’hui payé 1000 €, indexé au taux de 1,5 % par an, coûtera 1250 € dans 15 ans ou encore 1558 € si le taux d’indexation est de 3 % par an… Conséquence : la seule perspective qui s’ouvre au locataire est de verser un loyer qui ne cessera d’augmenter et ce, indépendamment du fait qu’il soit actif, chômeur ou retraité.

La défense des intérêts financiers du foyer commande l’acquisition du logement plutôt que la location. Qu’il s’agisse de payer une location ou de rembourser un crédit immobilier, un candidat à la recherche d’un logement ne peut pas consacrer plus d’un tiers de ses revenus à cette dépense. Ce pourcentage est automatiquement appliqué par les banques lorsqu’elles accordent un crédit ainsi que par les bailleurs lorsqu’ils acceptent le dossier d’un candidat locataire. Ce ratio de charges permet de parer aux dépenses nouvelles qui incombent aux propriétaires et aux locataires, notamment les impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien…) du logement. Quitte donc à devoir payer pour se loger, autant faire en sorte que cette dépense soit profitable. L’histoire immobilière récente prouve en effet que bâtir un patrimoine est une affaire de patience à la portée du plus grand nombre.

Il n’est pas indispensable d’être fortuné ou de posséder un apport personnel conséquent pour prétendre à l’acquisition d’un logement. En proposant de façon désormais courante des crédits remboursables sur de longues périodes, les banques permettent au candidat acquéreur de rendre comparable la dépense que représente une location à celle correspondant au remboursement d’un investissement immobilier. Ainsi, l’allongement à 30 ans de la durée de remboursement d’un crédit entraîne une baisse de l’ordre de 30 % du montant des mensualités de remboursement.

Comme le l’illustrent les exemples qui suivent, la constitution d’un patrimoine substantiel est à la portée du plus grand nombre. Ainsi, 25 ans après avoir acheté leur premier logement, Marc et Sophie sont en mesure de déclarer : « En 2025, nous serons tous les deux à la retraite. Nous aurons fini de rembourser notre crédit et notre patrimoine vaudra environ 1 200 000 € et la question des retraites ne nous angoisse pas. » Un tel patrimoine a été bâti en quelques décennies sans aucune intention spéculative. « Lorsque nous nous sommes rencontrés en 1982, nous dit Sophie, Marc était responsable dans un hypermarché à Cergy Pontoise, tandis que j’étais encore étudiante. À l’époque, nous avions la chance d’habiter un studio que mes parents mettaient à notre disposition. Ceci étant, dès que j’ai commencé à travailler, nous nous sommes logés plus convenablement. Un dimanche après midi, lors d’une promenade sur les bords de l’Oise, nous avons découvert par hasard, un programme neuf en cours de construction. Nous avons flashé sur l’emplacement et avons signé le jour même après avoir visité l’appartement témoin. À l’époque, cette acquisition nous a coûté 50 000 €. Grâce à notre épargne et à l’aide de nos parents qui nous ont cédé leurs droits à prêts au titre de leurs plans d’épargnes logements, nous avons remboursé ce premier emprunt de 20 000 € en 5 ans.

Cette première étape franchie, nous avons été confrontés à un problème d’espace en raison de l’arrivée de notre fils. Pour financer les 125 000 € nécessaires au financement de notre trois pièces neuf à Pantin nous avons revendu notre studio 75 000 €. Grâce à cette plus value non imposable de 25 000 €, nous avons pu emprunter sur 12 ans à un taux de 9,7 % les 50 000 € qui nous manquaient pour boucler l’opération. Sans l’avoir spécialement voulu, nous étions déjà sur la voie de la constitution d’un patrimoine confortable. Ce crédit qui nous coûtait 586 € chaque mois était de toute façon inférieur au prix de la location d’un appartement comparable à celui dans lequel nous habitions.

Depuis 1 an, nous sommes à Paris dans un appartement de 4 pièces de 98 m² dans le 13e arrondissement que nous avons acheté 450 000 €. Pour le financement, nous avons d’abord revendu notre trois pièces à Pantin exactement le double de son prix d’achat, soit 250 000 €. Pour les 200 000 € manquant, nous nous sommes endettés sur 20 ans à 6 %. Chaque mois, ce crédit nous coûte 1432 €, c’est à dire un prix inférieur à celui que nous devrions payer pour louer ce même appartement. »

- Haut de page -

Jusqu’où les loyers peuvent-ils augmenter ?

Pour peu que le financement du crédit immobilier repose sur un crédit à taux fixe, la dépense liée au logement reste invariable pendant toute la durée de remboursement du crédit, ce qui est loin d’être le cas pour un locataire. Il importe de savoir, qu’à condition certes d’avoir été expressément prévu par une clause du contrat de location, le loyer est révisé légalement chaque année selon l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (voir plus haut). Il existe cependant des situations qui permettent au bailleur d’augmenter le loyer de son locataire dans deux circonstances.

Les travaux accomplis par le bailleur

Lorsque le bailleur a effectué des travaux d’un montant au moins égal à une année de loyer dans les parties privatives ou communes, il a le choix entre une augmentation en fonction des références (limitée à la moitié de l’écart) ou une augmentation atteignant 15 % du coût TTC des travaux réalisés.

Loyer manifestement sous-évalué

De même, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage, l’augmentation du loyer peut atteindre la moitié de l’écart constaté entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement. À cet égard, les informations que nous avons pu déduire des dernières statistiques publiées par l’OLAP en juillet 2004 ont de quoi inquiéter. On observe que les loyers appliqués lors de la signature d’un nouveau bail en 2003 ont augmenté en moyenne de 12,96 % par rapport à ceux qui étaient en vigueur à cette même époque. En termes statistiques, cela signifie que dans tous les arrondissements parisiens, à l’exception du 5^e, du 6^e et du 20^e où la hausse des loyers était inférieure à 10 %, les locataires qui n’ont pas déménagé en 2003 sont susceptibles de recevoir une proposition de hausse de loyer selon les modalités ci-dessous définies.

- Haut de page -

Lorsque le locataire est confronté à la hausse de son loyer…

Il n’en reste pas moins que le locataire bénéficie, du fait de la loi, d’une certaine protection. Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, au moins 6 mois avant l’échéance du bail, le propriétaire qui entend augmenter son loyer doit avertir le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier de justice. Pour être valable, la proposition d’augmentation du loyer doit contenir le montant du nouveau loyer, les références des loyers constatés dans le voisinage (à demander à l’observatoire des loyers de l’agglomération à raison au minimum de 3 références et 6 pour les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, les deux tiers de ces références devant concerner des locataires en place depuis au moins trois ans).

Chaque référence doit mentionner la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ainsi que l’étage de l’appartement, la période de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de pièces principales, l’existence d’annexes (parking, caves…), l’état d’équipement du logement : WC intérieur, salle d’eau, chauffage central, la durée de location et le montant hors charges du loyer mensuel.

Le locataire qui accepte le nouveau loyer doit manifester son accord par écrit. Dans ce cas, la hausse s’applique de façon échelonnée sur 3 ans si elle est inférieure à 10 % (donc par tiers) et sur 6 ans (donc par sixième annuel) si elle est supérieure à ce pourcentage, même si le contrat est reconduit pour une durée inférieure à 6 ans. Signalons que lorsque le bailleur est une personne morale, l’augmentation s’applique sur 6 ans quel que soit son montant.

En cas de refus ou d’absence de réponse écrite à la demande d’augmentation, le bailleur ou le locataire doivent saisir la commission départementale de conciliation des loyers par lettre recommandée ou acte d’huissier. Cette commission de conciliation, composée d’au moins deux représentants des associations de locataires et deux autres issus des organismes de bailleurs, convoque les parties pour trouver un accord amiable. À défaut d’accord, le juge d’instance doit être saisi du différend avant la fin du bail, faute de quoi, le loyer est reconduit aux conditions antérieures.

- Haut de page -

La limitation de la hausse des loyers en région parisienne

Depuis 1989, la hausse des loyers lors du renouvellement du bail est limitée tous les ans par un décret spécifique à Paris et à 334 communes limitrophes. Le bailleur doit fournir six références au lieu de trois et la hausse ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites suivantes. Soit la moitié de la différence entre l’ancien et le nouveau loyer, fixé par référence à ceux du voisinage, soit 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat ou, si le contrat n’a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d’effet, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Ainsi, pour un logement qui serait loué 1000 € par mois alors que des biens comparables situés aux alentours seraient loués 1500 €, la moitié de la différence entre le nouveau est l’ancien loyer est égale à 250 € ([1500 – 1000] : 2 = 250). Lorsque la hausse est supérieure à 10 %, celle-ci doit être étalée sur 6 ans à raison 41,66 € par ans. En cas de travaux, un propriétaire qui réalise 8000 € de travaux dans l’année ne peut répercuter que 15 %, soit 1200 € étalés sur six ans.

Autant dire que le statut de locataire se marie mal avec l’angoissante situation des régimes de retraites. Ces derniers sont actuellement confrontés à d’inextricables difficultés, alors que le pire de la situation est programmé pour l’horizon 2010, date à laquelle les très nombreux enfants du baby boum prendront leur retraite… Bref. Si les loyers continuent d’augmenter alors que l’érosion des pensions de retraites persiste, les futurs retraités locataires seront confrontés à une situation intenable.

À s’en tenir aux seules considérations liées à la faible protection des locataires à l’égard de la hausse du prix des locations, l’hésitation entre le statut de locataire et celui de propriétaire n’est pas de mise. Pour ceux qui seraient encore dubitatifs, il existe d’autres arguments d’ordre financier qui transformeront l’éventuelle incertitude de certains en une franche certitude en faveur de l’acquisition d’un logement.

- Haut de page -

Emprunter sur 30 ans : choisir la bonne formule de crédit

La concurrence aidant, les banquiers ont mis en place des prêts sans cesse plus attractifs dominés par un impératif majeur : le crédit doit être le moins contraignant possible. Désormais, l’adaptabilité au profil de l’emprunteur, le remboursement anticipé sans pénalité, le report et la modularité des échéances sont devenus des particularités courantes dont il est utile de connaître les tenants et aboutissants. La première décision que doit prendre le candidat emprunteur concerne le choix entre un crédit à taux fixe et un crédit à taux variable. Lorsqu’une hausse des taux d’intérêts est prévisible, le taux fixe est recommandé. Cette option permet à l’emprunteur de bloquer le taux et de s’assurer qu’il remboursera son crédit à un taux assurément moins élevé que celui qui lui serait applicable s’il optait pour un taux variable, lequel par définition, varie à la hausse dans un tel schéma. Cependant, le taux fixe présente certains inconvénients. Il se révèle parfois rigide et ne permet pas une adaptation en période de baisse des taux, ce qui a été le cas à la fin des années 1990. Dans un tel cas, le crédit à taux variable est plus adapté.

Des crédits adaptables au profil de l’emprunteur

Le débat crédit à taux fixe contre crédit à taux variable ne semble plus être d’actualité. Les formules de prêt actuellement proposées permettent d’adapter les modalités de remboursement à l’évolution de la conjoncture des taux d’intérêts. À la date anniversaire du prêt, le client est en droit de modifier son profil pour une période variable. Selon les établissements, cette durée est de 1 an et peut aller jusqu’à 5 ans. Lorsque les taux baissent, l’emprunteur peut basculer en taux révisable ce qui lui permet de rembourser plus vite et donc de faire des économies. En cas de hausse des taux, il est possible d’opter pour un taux fixe ce qui a pour effet de figer le montant de ses remboursements à un niveau connu et stable.

- Haut de page -

Le remboursement anticipé sans pénalité

Le remboursement par anticipation et sans pénalité de tout ou partie du crédit est prévu quasi-systématiquement, cette opération pouvant intervenir à tout moment. Pratique en cas de rentrée inattendue de fonds (héritage, don), la possibilité de rembourser par anticipation permet d’économiser les intérêts qui auraient autrement du être acquittés jusqu’au terme du remboursement du crédit. Selon les cas, cette intervention sur le prêt se traduit soit par un raccourcissement de la durée totale du crédit soit, par une diminution de la mensualité, soit, en accord avec le banquier, par un panachage des deux solutions précédentes.

La modularité des échéances

En cas d’amélioration du niveau des revenus, cette option est destinée à permettre d’augmenter librement le montant de l’échéance du prêt. La modularité des échéances se traduit par une réduction de la durée de remboursement du crédit. Généralement plafonnée à 30 % de la précédente mensualité, cette possibilité ne peut être exercée qu’une fois par an. À l’inverse, en cas de diminution des revenus, la mensualité du prêt peut être réduite en contrepartie d’un allongement de la durée du remboursement.

Le différé d’amortissement peut compléter la formule de crédit précitée. Pendant la durée de la construction, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts du capital emprunté. Le coût de l’amortissement (remboursement progressif du capital) ne s’ajoute à celui des intérêts, qu’une fois la réception du logement faite. Ce répit supplémentaire soulage la trésorerie de l’emprunteur et lui permet de financer les aménagements du logement et l’acquisition des meubles.

- Haut de page -

Le report des échéances

Le report des échéances est une formule très pratique qui consiste à autoriser le report, à la fin du prêt, des premières échéances. À cet égard, la meilleure proposition que nous ayons trouvé parmi les offres que nous avons étudiées, permet de reporter les 6 premières échéances. Cette solution représente un appréciable ballon d’oxygène lorsqu’il faut faire face aux dépenses de travaux et d’aménagements liés à l’installation dans une nouvelle résidence. Dans d’autres cas, nous avons constaté une possibilité de report libre d’échéance, lequel peut intervenir sans pénalité, à partir de la troisième année de remboursement du crédit.

Prêt à taux et mensualités constantes : le taux est connu à l’avance, tout comme la durée et le montant de chaque mensualité. Abondamment souscrit à la fin des années 1980 parfois à des taux supérieurs à 13 %, ces prêts ont donné lieu a des renégociations massives au milieu des années 1990, lorsque les taux d’intérêts se sont effondrés.

Prêt à taux constant et mensualités progressives : Le taux est connu à l’avance et les mensualités augmentent en moyenne de 2 à 3 % par étapes de 3 à 5 ans. Ce système de prêt a connu une certaine légitimité au plus fort de la flambée des prix de l’immobilier en donnant l’illusion à des candidats acquéreurs qu’ils pouvaient s’offrir le logement de leur rêve à un prix modique…

Prêt à taux révisable : Le taux est révisé tous les ans ou tous les trimestres, en fonction d’un indice fixé au contrat.

Prêt à taux capé : il s’agit d’un prêt à taux révisable dont la hausse ou à la baisse est plafonnée contractuellement entre 1 et 3 points par rapport au taux de départ.

Prêt à taux variable transformable en taux fixe : en cas d’augmentation de l’indice de référence, la durée du crédit est allongée pour compenser la hausse des taux. Inversement, la durée du crédit est raccourcie lorsque le taux baisse. Généralement la modification de la durée de remboursement n’excède pas plus de cinq ans de la durée initiale du prêt.

Prêt modulable : le montant de la mensualité augmente ou diminue selon la situation financière de l’emprunteur. Lorsque les revenus de l’emprunteur augmentent, les mensualités augmentent et entraînent un raccourcissement de la durée du prêt, ce qui minore le coût de l’emprunt. À l’inverse, en cas de difficultés financières, l’emprunteur peut rembourser moins, en contrepartie d’un allongement de la durée du crédit. Généralement, cet allongement n’excède pas 5 ans.

- Haut de page -

Le prêt révisable plafonné ou capé

Jadis présentées comme une alternative offrant un bon compromis entre sécurité et rentabilité, les formules de taux capés sont au départ légèrement plus onéreuses que le prêt variable indexé. Dans ce cas, la variation du taux est plafonnée en fonction d’un butoir connu dès la souscription du contrat de prêt. L’emprunteur sait à l’avance que son taux ne dépassera jamais un certain seuil par rapport au taux initial. Par exemple, si le prêt est contracté à 5 % avec un cap à + ou – 2 points, le taux maximal pratiqué ne dépassera pas 7 % et ne descendra pas sous les 3 %. Cependant, cette sécurité a un prix. Les taux en vigueur hors assurance, sont compris entre 4,20 % et 6 %, ce qui a pour effet de les placer à un niveau quasiment comparable à ceux des prêts à taux fixe.

Combien peut-on emprunter ?

Pour limiter les risques de faillites, les prêteurs n’accordent de crédits, qu’à la seule condition qu’ils puissent être financés par le tiers des revenus de leurs clients, sans que cette limite ne soit dépassée. Ce pourcentage d’endettement, permet à l’acquéreur de rembourser confortablement son crédit, sans être étranglé pour de trop lourdes mensualités et permet de payer les charges qui incombent spécifiquement aux propriétaires (taxe d’habitation, taxe foncière, charges de copropriété, chauffage, entretien…). L’emprunteur s’engage vis à vis du banquier pour une durée de 10, 15 ou 30 ans et pour se convaincre de la fiabilité à long terme de son client, le prêteur tient compte de tous les revenus dont ce dernier peut faire état et les pondère selon leur nature. Ainsi, le salaire d’un fonctionnaire n’est affecté d’aucun coefficient réducteur, ce qui n’est pas le cas d’un client emprunteur salarié dans un secteur d’activité en péril. Ceci étant, il peut être tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL) dont l’emprunteur est susceptible de bénéficier. Par sécurité en revanche, les prestations familiales ne sont pas prises en compte pour calculer le seuil d’endettement car elles ne sont que temporaires. Quant aux revenus du patrimoine, les coefficients de minoration peuvent aller jusqu’à 30 % pour tenir compte du risque d’impayé en cas de revenus fonciers.

Il n’en reste pas moins que chaque emprunteur doit rassurer son banquier sur sa fiabilité. À cette condition, il est parfaitement possible d’obtenir un prêt immobilier à 100 %. Toutefois, les établissements de crédits exigent souvent que l’emprunteur finance les frais de notaires, peu élevés dans le neuf, ainsi que les frais de garanties, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers.

- Haut de page -

Des crédits a long terme pour acheter au même prix qu’une location

Pour faciliter la vie de ceux qui décident d’acquérir leur logement, les banquiers proposent des crédits remboursables sur de très longues périodes. Les prêts sur 30 ans ne sont plus exceptionnels et ils permettent de devenir propriétaire, pour une dépense mensuelle équivalente au prix d’un loyer. En moyenne, ces crédits permettent de diminuer de plus de 30 % le montant des mensualités de remboursement.

Ainsi, un crédit de 150 000 € à 5 % sur 15 ans revient à 1 186 € tous les mois et coûte 63 460 € intérêts compris. Sur 30 ans, ce même crédit revient à 861 € tous les mois et coûte globalement 161 960 €. Compte tenu du taux d’endettement maximum de 33 % au-delà duquel les banques refusent de consentir un prêt, ce crédit est accessible dans le premier cas à un emprunteur ayant un revenu mensuel minimum de 3 960 €, tandis que sur trente ans, ce crédit peut être souscrit par un emprunteur dont les revenus mensuels ne seraient plus que de 2 870 €.

- Haut de page -

La baisse des taux et l’augmentation mécanique du pouvoir d’achat

En mai 2005, un prêt sur quinze ans pouvait être souscrit au taux 3,60 %. Or, 5 ans plus tôt, ce même crédit ne pouvait pas être négocié à moins de 5,70 %. Pratiquement, cela signifie que pour rembourser la même somme, un emprunteur en mai 2005 économise près de 17 % par rapport à ce qu’il aurait du débourser s’il avait souscrit son prêt cinq ans plus tôt. Pour rembourser 300 000 € empruntés à 5,7 % sur 15 ans la mensualité du crédit est de 2 531 €. Celle-ci n’est plus que de 2 160 €, lorsque le taux du crédit est de 3,6 %.

L’effet multiplicateur sur le pouvoir d’achat de l’allongement de la durée de remboursement des crédits

L’allongement de la durée de remboursement des crédits provoque un effet « multiplicateur » sur le pouvoir d’achat. Ainsi, 352 000 € empruntés à 3.6 % sur 15 ans coûtent mensuellement 2 531 €. Pour cette même dépense, mais à condition de s’engager sur une durée de 25 ans au lieu de 15 ans, l’emprunteur peut espérer obtenir un crédit de 500 000 € ! Autre exemple. Pour multiplier une capacité d’emprunt de 20 %, il suffit d’augmenter la durée de remboursement d’un crédit de 5 ans. Ainsi, sur 15 ans à 3,8 %, 100 000 € coûtent 729 € par mois. Sur 20 ans à 4 %, la même somme de 729 € par mois permet de rembourser 120 000 €.

- Haut de page -

Les propriétaires plus heureux que les locataires ?

Évoquons sans autres commentaires, une considération subjective et affective déterminante, difficilement quantifiable en espèces sonnantes et trébuchantes. Il est ici question du plaisir de celui qui habite sous son propre toit. Ensuite, si l’on fait abstraction de ces considérations affectives liées à l’achat d’un logement pour ne tenir compte que des données objectives du marché immobilier, la décision à prendre ne fait pas plus de doute compte tenu de la hausse moyenne des prix. Ainsi, à Paris où la hausse des prix des logements anciens a été de 13 %, les accédants à la propriété ont été très largement gagnants. Un propriétaire qui aurait emprunté 100 % du prix de son habitation il y a douze mois pourrait, en le revendant aujourd’hui réaliser une plus value qui compenserait largement les sommes dépensées pour payer le crédit et ce, tout en ayant satisfait son besoin de logement… À plus long terme, les conséquences des observations que nous venons de faire s’amplifient. À terme, dès le paiement de la dernière échéance de crédit, les emprunteurs voient leur habitation entrer définitivement dans leur patrimoine. S’ils vendent leur bien, les propriétaires récupèrent la valeur prise par leur logement, sans aucune incidence fiscale, car la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus values.

Quels sont les besoins financiers des retraités ?

Savez vous qu’un mois d’hébergement dans une maison de retraite coûte entre 3 800 € et 1 700 € à Paris et en région parisienne, ce prix allant de 1 700 € à 2 300 € en province. Voilà donc, en espèces sonnantes et trébuchantes, un aperçu de l’ampleur des dépenses auxquelles nous risquons d’être confrontés un jour ou l’autre. Pour l’heure, l’essentiel du financement de ces sommes est pris en charge par l’assurance sociale, les régimes de retraite, les régimes complémentaires et les éventuelles assurances souscrites par les retraités. Mais qu’en sera dans 10, 20 ou 30 ans ? Si, l’équilibre financier des régimes de retraites n’est pas suffisamment rétabli, il sera salutaire que chacun puisse trouver une réponse individuelle à la question du financement de sa propre retraite.

Redonner un sens au mot patrimoine

Au sein d’une famille, l’acquisition d’un logement constitue la plus crédible des garanties pour chaque chef de famille désireux de se prémunir contre les aléas de sa propre existence et par extension, de protéger sa famille. S’il est pour nous hors de question d’avoir un jour à demander à nos enfants qu’ils nous payent pendant nos vieux jours, c’est à dire, en des termes moins crus, qu’ils se substituent aux régimes de retraite défaillants, l’urgence de nous employer à bâtir un patrimoine apparaît alors comme une évidence.

- Haut de page -